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楼市大变局!小产权房要转正?六千万套“黑户房”或修成正果

2018-08-02 点击 评论

近日,楼市突然传来一则重磅消息,深圳小产权房要“转正”了!

一石激起千层浪,消息一出,楼市炸锅了!

根据7月27日出台的《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下称《处理办法》)。办法指出,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

也就是说,深圳产办类“小产权”补缴地价50%就可以转正。

要知道,多年来,小产权一直被视为非法建筑。通俗来说,产权房就是没有国家颁发房产证的房子,也被称为“黑户房”。这类房子一般建在农村集体用地上,由于没有国家房产局颁发的房产证,所以它的价格比较便宜。

由于小产权房的交易也得不到法律的庇护,风险极大。然而,价格低廉,不少底层又亟待改善住房的民众,只能冒着风险购买这类住房。

非官方统计数据显示,在我国,目前有小产权房建设面积达六十多亿平米。这个数量几乎是中国房地产业近十年来的开发总量。

如果单套按100平米计算的话,那么,我国有6000万套小产权房。据报道,深圳也有将近600万套小产权,占据总量的10%。

按照深圳市的规定,补缴地价50%后即可获得合法身份,那么,补缴地款是否划算呢?

我们以某一区域A小区(合法商品房)与B小区(小产权)简单对比。

按照房价,一般而言,合法商品房与小产权房的价格相差至少50%左右。也就是说:

A小区房价每平米8万元;

B小区的房价每平米4万元;

因此,一套100平米的房子总价相差400万元。

补地价50%,则有两种算法,一是当年的地价,二是在B小区(小产权)建设时的地价。

这里的地价指的应该是基准地价。

按照2013年的基准地价标准,深圳住宅用地平均基准地价为每平米3500元。假设均按每平米5000元计算,每亩土地为333万元。十亩地的价格就是3330万元。

十亩地可以建设多少房子呢?其实很复杂,因为跟容积率有关。

我们简单点计算。积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑总面积,其容积率为0.6。高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2。

十亩地就是6666平米。按照容积率2计算,能建设大概10000平米的住宅。一套100平米计算,那就是100套住房。

也就是说:一百套住房的业主需要补缴地款是3330万元的50%,则是1500余万元,每户150万元。

房价相差400万的房子,补缴150万的土地款就合法了,何乐而不为?

声明:以上只是浅显的粗略计算。

那么,我们再说到另一个问题,深圳推行了小产权“转正”新政,北京以及其它地方会跟吗?

答案是很难说!

短期内或许不会,但长期有可能跟出新政。

以北京为例,目前各个层面上,小产权依旧被列为违法建筑。

去年7月,北京市住建委关停了26家代理“小产权房”的中介门店。并规定今后,58同城、闲鱼、赶集网等互联网平台也将不能发布其房源。有业内人士指出,目前,北京严控“小产权房”的思路明确,新增“小产权房”将被严控。

然而,全国有六千万套小产权房,迟早要解决这个问题。近来,随着不动产联网登记的推行,小产权的历史遗留问题解决开始撕开了口子。

不久前,新组建的自然资源部明确表示,对于不动产统一登记实施之前的多部门分散登记时期,因相关管理环节不完善、不规范导致的历史遗留问题,不得长期搁置。而自然资源部副部长王广华则表示,对于历史遗留问题,各地要积极主动与规划、住建等部门会商研究,报请市县人民政府出台政策及时解决,满足群众正常办证需求。

因此来看,深圳此次推行小产权转正或是一次尝试试点,如果深圳试点推行的效果不错,全国为会跟进。

要知道,拖着对政府没有任何好处,解决了还能多一笔收入。

按照6000万套小产权住宅计算,平均每户补缴50万元土地款的话,浙江是多少钱?自己算去。